전세신탁이 뭐길래… 전세보증보험과 뭐가 다를까? 전세 사기 막을 수 있을까?

최근 전세 사기 문제로 마음고생 하시는 분들이 참 많습니다. 이런 불안감을 해소하기 위해 정부가 전세신탁이라는 새로운 카드를 꺼내 들었는데요. 세입자가 집주인에게 보증금을 직접 건네는 대신, 믿을 수 있는 기관에 맡겨 관리하는 방식입니다. 오늘은 전세신탁이 구체적으로 무엇인지, 우리 실생활에 어떤 변화를 가져올지 차근차근 짚어보겠습니다.

(이하 이미지는 AI로 생성되었습니다)

전세신탁이란 무엇인가

1) 전세신탁 기본 구조

그동안의 전세 계약은 세입자가 집주인에게 보증금을 직접 주고, 집주인이 그 돈을 알아서 굴리는 구조였습니다. 하지만 전세신탁은 보증금을 HUG(주택도시보증공사)와 같은 공공기관이나 제3의 전문 기관에 예치하는 방식입니다. 돈을 안전한 곳에 묶어두는 셈이라, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 위험을 원천적으로 줄일 수 있습니다.

2) 기존 전세보증보험과의 차이

기존 보증보험은 사고가 터진 뒤에 보험사로부터 돈을 돌려받는 사후 처리에 가까웠습니다. 절차도 복잡하고 시간도 꽤 걸렸죠. 반면 전세신탁은 보증금의 일부를 미리 기관에 맡겨두기 때문에, 문제가 생겼을 때 즉시 돌려받을 가능성이 훨씬 높다는 게 가장 큰 장점입니다.

전세신탁 적용 대상과 방식

1) 민간임대사업자 중심의 선택제 운영

정부는 우선 모든 전세 계약에 이 제도를 강제하기보다는, 보증보험 가입 의무가 있는 민간임대사업자부터 시작할 계획입니다. 현재 임대사업자는 보증금 전액에 대해 보험을 들어야 하는데, 앞으로 전세신탁을 이용하면 보험 가입 범위를 일부 조정해 주는 등 선택의 폭을 넓혀주겠다는 구상입니다.

2) 왜 전액 신탁이 아닌 선택제인가

집주인 입장에서 보증금 전액을 신탁 기관에 맡겨야 한다면 자금 운용에 큰 제약이 생깁니다. 무리하게 제도를 밀어붙이면 임대 시장 자체가 위축될 수 있다는 우려를 반영한 것인데요. 그래서 현실적인 타협안으로 임대인의 부담을 덜어주면서 참여를 유도하는 방향으로 설계되고 있습니다.

세입자와 집주인에게 미치는 영향

1) 세입자 입장에서의 안전 강화

여전히 전세 사기는 우리 주변의 무서운 현실입니다. 피해자가 수만 명에 이른다는 통계가 있을 정도니까요. 전세신탁이 도입되면 즉시 돌려받을 수 있는 비상금이 확보되는 것과 같아서, 보증금을 떼일지도 모른다는 심리적 압박감에서 상당 부분 벗어날 수 있습니다.

2) 임대인 입장에서의 참여 유인

집주인 입장에서는 돈을 마음대로 쓸 수 없으니 손해라고 느낄 수 있습니다. 이를 보완하기 위해 정부는 신탁한 돈에서 발생하는 수익률을 시중 금리 이상으로 보장해 주는 방안을 검토 중입니다. 또한 보증보험료 지출을 줄여주는 등의 경제적인 혜택도 함께 고민하고 있습니다.

전세신탁의 현실적 과제

1) 참여율 확보와 수익 구조

제도의 취지가 아무리 좋아도 집주인이 외면하면 소용이 없겠죠. 따라서 임대인이 기꺼이 보증금을 맡길 수 있을 만큼 매력적인 수익 구조를 만드는 것이 이 제도의 성패를 가를 핵심 포인트가 될 것으로 보입니다.

2) 제도 도입 시기와 전망

현재 정부는 2026년 2분기쯤 관련 시행령을 고치고, 그해 하반기부터 본격적으로 제도를 가동할 예정입니다. 아직은 준비 단계인 만큼 실제 시장에 어떤 세부적인 규칙으로 적용될지는 조금 더 지켜볼 필요가 있습니다.

전세신탁이 주는 의미와 한계

전세신탁 제도는 전세 사기를 막기 위한 강력한 사전 방어막입니다. 세입자가 발 뻗고 잘 수 있는 환경을 만든다는 점에서 큰 의미가 있죠. 물론 임대인의 참여를 이끌어내야 한다는 숙제가 남아 있지만, 주거 안정을 위한 중요한 첫걸음임은 틀림없습니다. 앞으로 이 제도가 우리 사회에 어떻게 뿌리내릴지 지속적인 관심이 필요해 보입니다.