다주택 양도세 중과 2026년 부활 가능성, 5월 전에 팔아야 할까
다주택자라면 요즘 밤잠 설칠 일이 많으실 겁니다. 집을 팔아야 할지, 아니면 조금 더 버텨야 할지 하루에도 몇 번씩 계산기를 두드리게 되니까요.
그럴 만도 한 것이, 그동안 멈춰 있었던 다주택 양도세 중과가 다시 살아날 수 있다는 신호가 여기저기서 감지되고 있습니다. 2026년 5월을 기점으로 세금 판도가 완전히 바뀔 수 있다는 전망이 나오면서 부동산 시장도 눈에 띄게 차분해진 모습입니다.
다주택 양도세 중과, 왜 다시 고개를 들고 있을까
1) 4년간의 유예, 이번엔 진짜 끝날까?
사실 2022년부터 지금까지 다주택 양도세 중과는 이름만 있었지 실제로는 작동하지 않았습니다. 매년 정부가 한시적 유예를 반복해 왔기 때문에 많은 분이 은근히 이번에도 연장되지 않을까 기대했던 게 사실이죠.
그런데 최근 공개된 2026년 경제성장전략 초안에서 관련 문구가 빠졌다는 소식이 들려왔습니다. 정부가 매년 관성적으로 써왔던 연장 카드를 이번엔 내려놓을 수도 있다는 뜻으로 해석되는 대목입니다. 현재 정해진 유예 기한은 2026년 5월 9일까지입니다.
2) 중과 적용 시 세금 부담, 얼마나 무거워지나
만약 유예가 종료되고 중과가 다시 시작되면, 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 상당한 가산세를 얹어서 내야 합니다.
현재 기본세율은 6%에서 45% 사이인데, 여기에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하게 됩니다. 여기에 지방소득세까지 더해지면 실효세율이 무려 82.5%까지 치솟을 수 있습니다. 말 그대로 번 돈의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황이 오는 것이죠.
시장에서는 왜 거래 실종을 우려하는 걸까
1) 팔아봤자 남는 게 없다는 박탈감
양도차익이 큰 주택일수록 세금 부담은 기하급수적으로 늘어납니다. 매도 금액의 절반 이상을 세금으로 내야 한다면, 차라리 안 팔고 말겠다는 심리가 강해질 수밖에 없습니다.
과거에도 이런 시기에는 매도 대신 자녀에게 증여를 하거나, 아예 시장에서 매물을 거둬들이고 버티기에 들어가는 사례가 많았습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 중과가 적용됐던 2021년 당시 서울 아파트 거래량은 전년 대비 절반 아래로 뚝 떨어졌습니다. 가격이 오르고 내리고를 떠나 시장 자체가 얼어붙었던 셈입니다.
2) 첩첩산중 규제, 퇴로가 막힌 시장
지금은 세금만 문제가 아닙니다. 서울 전역과 경기 일부 지역은 여전히 조정대상지역으로 묶여 있고, 토지거래허가제와 대출 규제도 촘촘하게 작동하고 있습니다. 이런 상황에서 양도세 중과까지 더해지면 살 사람도, 팔 사람도 없는 거래 절벽이 현실화될 가능성이 매우 높습니다.
2026년 5월 이전, 급매물이 쏟아질까?
1) 세금을 피하려는 단기 매물 가능성
물론 세금 폭탄을 피하기 위해 2026년 봄 이전에 서둘러 집을 내놓는 다주택자들도 분명 있을 겁니다. 보유 기간이 길어 차익이 큰 매물들이 우선적으로 나올 가능성이 크죠. 다만 지금처럼 금리가 높고 대출 문턱이 높은 상황에서 이 매물들이 실제 거래로 이어질지는 조금 더 지켜봐야 합니다.
2) 대세는 일단 지켜보자는 관망세
하지만 현실적으로는 여전히 버티는 분들이 더 많을 것으로 보입니다. 정책이라는 게 워낙 변수가 많고, 과거에도 막판에 유예가 결정된 적이 있었으니까요. 세금 정책이 불투명할수록 시장 참여자들은 움직이지 않고 상황을 주시하게 됩니다.
다주택자를 위한 현실적인 조언
- 1) 공포심에 밀린 무조건적 매도는 금물
- 세금이 무섭다고 해서 무작정 파는 게 정답은 아닙니다. 본인이 주택을 얼마에 샀는지, 얼마나 보유했는지, 그리고 거주 요건을 채웠는지에 따라 세금 계산 결과는 천차만별입니다.
- 2) 증여와 보유 비용을 입체적으로 계산하라
- 양도세가 아까워 증여를 택하더라도 취득세와 향후 보유세 부담을 따져봐야 합니다. 단순히 양도세 하나만 피하려다 오히려 전체적인 자산 관리 측면에서 손해를 볼 수도 있기 때문입니다.
- 3) 시나리오별로 숫자를 확인하라
- 중과 부활, 부분 완화, 조건부 연장 등 세 가지 시나리오를 모두 가정해 보고 내 자산이 어떻게 변할지 미리 계산해 두는 태도가 필요합니다. 이건 감정의 문제가 아니라 철저한 숫자의 싸움입니다.
마무리하며
다주택 양도세 중과는 단순히 세금을 더 내고 덜 내고의 문제를 넘어, 2026년 부동산 시장 전체의 흐름을 결정짓는 중요한 지표가 될 것입니다. 중과가 부활한다면 시장의 활력이 떨어지는 것은 피하기 어려워 보입니다. 지금 우리에게 필요한 것은 불안해하며 서두르는 결정이 아니라, 변화하는 정책의 구조를 정확히 읽어내는 냉철한 시선입니다.