꼬마빌딩 감정평가 위법 판결, 상속세 계산의 판도가 뒤집힌 이유
최근 꼬마빌딩 감정평가를 둘러싼 위법 판결 소식이 전해지면서 상속을 준비하던 분들 사이에서 불안감이 커지고 있습니다. 이미 세금을 다 냈는데, 몇 년이 지난 뒤 갑자기 수백억 원의 추가 고지서를 받게 된다면 누구라도 당혹스러울 수밖에 없죠. 상속은 철저한 계획하에 이루어져야 하는 영역이지, 운에 맡기는 복불복이 되어서는 안 되기 때문입니다.
꼬마빌딩 감정평가 위법 판결의 핵심은 무엇인가
1) 감정평가가 논란이 된 배경
이번 사건은 국세청의 독자적인 감정평가 방식에서 시작되었습니다. 상속인이 부동산 가액을 공시가격 기준으로 신고하자, 국세청은 상속 절차가 마무리된 지 1년이 넘은 시점에 다시 감정평가를 진행했습니다. 그 결과 재산 가치가 크게 뛰었고, 결국 막대한 추가 상속세가 부과되었습니다.
여기서 결정적인 문제는 이 과정이 상위 법률이 아닌 시행령에만 근거해 이루어졌다는 점입니다. 현행법은 납세자에게 상속 전후 6개월 이내의 시가를 기준으로 신고할 것을 요구합니다. 하지만 과세당국은 그 기간이 지나서도 자체 감정을 통해 새로운 시가를 만들어낼 수 있는 구조를 유지해왔습니다.
2) 법원이 지적한 구조적 불균형
서울행정법원은 이러한 과세 구조에 제동을 걸었습니다. 납세자는 매우 짧은 기간 안에 신고를 끝내야 하는 반면, 국세청은 훨씬 긴 시간 동안 감정을 통해 세금을 다시 매길 수 있다는 점에서 형평성에 어긋난다고 본 것입니다.
재판부는 이러한 방식이 조세법률주의, 즉 세금은 반드시 법률에 근거하여 예측 가능하게 부과되어야 한다는 원칙을 위반했다고 판단했습니다. 국가의 과세 권한이 법의 테두리를 넘어서는 안 된다는 점을 명확히 한 셈입니다.
법원이 시행령을 위법하다고 본 구체적인 이유
1) 예측할 수 없는 세금은 정당하지 않다
상속세는 단위 자체가 수십억에서 수백억 원에 달합니다. 따라서 사전에 세액을 가늠하고 대비하는 것이 필수적입니다. 하지만 지금까지의 국세청 감정평가는 어떤 건물이 대상이 될지, 또 언제 감정이 실시될지에 대한 기준이 모호했습니다.
법원은 납세자가 세금 규모를 미리 알 수 없는 지금의 상황이 법적 안정성을 심각하게 해친다고 보았습니다. 국가가 정한 룰이 언제든 바뀔 수 있다면 국민은 법을 신뢰하기 어렵기 때문입니다.
2) 시가로서의 요건 미비
시행령에 따르면 평가 기간 이후의 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는 가격 변동이 없어야 한다는 전제가 필요합니다. 그러나 이번 사건에서 국세청이 내놓은 감정가는 상속 당시를 기준으로 한 법원 감정가보다 최대 10% 이상 높았습니다.
재판부는 이를 단순한 계산 오차로 보지 않았습니다. 이미 가격 변동이 발생한 상태라면, 그 감정가액을 상속 당시의 정당한 시가로 인정하기 어렵다는 냉정한 판단을 내린 것입니다.
이번 판결이 상속 시장에 주는 파장
1) 전례 없는 첫 번째 판결의 무게
그동안 법원은 주로 감정가액 자체가 적정한지에 대해서만 따져왔습니다. 하지만 이번에는 감정평가 제도의 근거가 되는 시행령 자체가 위법하다고 못을 박았습니다. 국세청 감정평가 제도의 법적 기반을 직접적으로 흔든 첫 번째 사례인 셈입니다.
한국부동산연구원의 자료를 보면 2022년부터 2024년까지 제기된 유사 소송 35건 중 조세법률주의 위반 주장이 받아들여진 경우는 단 한 건도 없었습니다. 이번 판결이 얼마나 파격적이고 이례적인지 알 수 있는 대목입니다.
2) 대기 중인 수많은 소송에 미칠 영향
현재 전국적으로 꼬마빌딩이나 고가 부동산 상속세와 관련된 소송이 100건 넘게 진행 중인 것으로 파악됩니다. 만약 상급심에서도 이번 판결 내용이 그대로 유지된다면, 이미 낸 세금을 돌려받거나 부과된 세금이 취소되는 사례가 속출할 가능성이 매우 높습니다.
국세청의 과세 정책에 던지는 메시지
1) 형평성 논리만으로는 부족하다
국세청은 그동안 공시가격이 실제 시세를 제대로 반영하지 못한다는 점을 강조하며 감정평가를 정당화해 왔습니다. 통계에 따르면 2020년부터 5년간 꼬마빌딩 896건을 감정평가한 결과, 원래 신고가보다 평균 75%나 높은 금액으로 세금이 매겨졌습니다.
자산가들 사이의 형평성을 맞추겠다는 취지는 이해할 수 있지만, 법원은 그 방법론이 틀렸다고 지적한 것입니다.
2) 법원이 제안한 올바른 대안
재판부는 해결책 또한 명확히 제시했습니다. 공시가격이 현실과 동떨어져 있다면 공시가격 자체를 현실화하거나, 필요한 경우 국회에서 법을 개정해 명확한 감정 기준을 만들라는 것입니다. 법률의 위임 범위를 벗어나 시행령만으로 과세 권한을 확장하는 방식은 더 이상 용납될 수 없다는 뜻입니다.
상속을 준비하는 분들이 기억해야 할 점
이번 꼬마빌딩 감정평가 위법 판결은 단순한 개인의 승소가 아닙니다. 상속세 행정이 관청의 재량이 아닌, 엄격한 법률의 테두리 안에 있어야 한다는 원칙을 재확인한 사건입니다. 초고가 아파트나 고급 주택으로 감정평가 대상이 넓어지는 추세 속에서 이 판결의 무게감은 더욱 커질 것입니다.
이제 상속을 고민하고 있다면 단순한 세액 계산을 넘어, 제도의 변화와 법원의 최신 판단 기준까지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 결국 이번 판결은 상속세라는 게임의 규칙이 근본적으로 바뀌고 있다는 강력한 신호이기 때문입니다.