종합부동산세 종부세 부동산 보유세 기준, 1주택자,2주택자·3주택자 절세방법,주의사항
2025년 기준으로 종합부동산세의 전체적인 구조는 물론, 2주택자와 3주택자에게는 구체적으로 어떤 기준이 적용되는지 실제 예시까지 포함해서 자세하게 정리해 드립니다.
종합부동산세 기본 구조 파헤치기
1) 종합부동산세, 대체 뭘까?
종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 가지고 있는 사람에게 추가로 더 부과하는 '보유세'입니다. 모든 주택 소유자가 내는 재산세와는 다르게, 정부가 정한 일정 기준을 넘는 고가 주택을 가졌거나 여러 채를 보유한 사람에게만 적용되는 세금이죠. 정부가 매년 발표하는 '공시가격'을 기준으로 계산되기 때문에, 실제 시장에서 거래되는 시세와는 차이가 발생할 수도 있습니다.
✨ 넌센스 퀴즈!! ✨
종부세의 가장 핵심적인 특징은 '인별 과세'와 '공시가격 합산'입니다. 소유자가 누구인지, 지분 구성은 어떻게 되어 있는지, 부부가 공동 명의로 했는지 등에 따라 적용되는 세금이 크게 달라집니다. 이런 구조적인 이유 때문에 같은 동네의 비슷한 가격대 아파트라도, 누구의 명의로 되어 있는지에 따라 세금 차이가 크게 벌어지는 상황이 흔하게 벌어집니다.
2) 공시가격과 과세 기준의 핵심 구조
2025년 기준 종부세 계산 과정은 비교적 정형화되어 있습니다.
공시가격 합산 → 공정시장가액비율 적용(80%) → 과세표준 산출 → 세율 적용 → 세부담 상한 확인 → 세액공제 순서로 이루어집니다.
여기서 가장 중요한 차이점은 바로 '공제'입니다. 1주택자는 기본공제 12억 원을 적용받지만, 2주택자나 3주택자는 이 공제를 사실상 받지 못합니다. 이 차이가 다주택자의 종부세 부담을 크게 키우는 결정적인 요인입니다.
예를 들어볼까요? 공시가격 15억 원짜리 아파트 한 채를 가진 1주택자는 12억 원을 공제하고 남은 금액에 대해 과세되지만, 동일한 15억 원짜리 아파트 두 채를 가진 다주택자는 공제 없이 전체 합산 가격(30억 원)이 그대로 반영됩니다. 이 구조 때문에 다주택자의 세금 부담이 급격하게 늘어나는 것입니다.
2주택자·3주택자 기준과 세금 폭탄의 이유
1) 다주택자의 공제·세율·과표 산정은 어떻게 될까?
2주택자와 3주택자는 가장 먼저 '기본공제'에서 큰 손해를 봅니다. 1주택자에게 주어지는 12억 원 공제가 다주택자에게는 적용되지 않기 때문에, 공시가격 합계가 6억~7억 원 수준만 되어도 바로 종부세 과세 대상이 될 가능성이 생깁니다.
세율 자체는 과거보다 중과 부담이 완화되어 0.5%에서 2% 사이에서 결정되지만, 공제가 없는 것 외에도 세부담 상한의 차이, 세액공제 제약 등 여러 요소에서 불리하게 작용합니다. 고령자 공제나 장기보유 공제 같은 혜택이 대부분 제한되기 때문에, 실제로 내는 세액이 1주택자보다 훨씬 높을 수밖에 없습니다.
이처럼 공시가격이 크게 오르지 않았더라도 다주택자가 종부세 증가를 크게 체감하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 특히 수도권 핵심 지역이나 신축 아파트 비중이 높은 곳, 공시가격 현실화율이 높게 반영된 지역에서는 이런 현상이 더욱 두드러집니다.
2) 실제 사례로 살펴보는 납부액 변화
아래는 2025년 기준 방식을 그대로 적용하여 계산한 실제 예시입니다.
-
공시가 7억 + 6억 = 2주택
- 공제 없음 → 13억 원 전체가 과세 표준 진입
- 공정시장가액비율 80% 적용 시 과표 약 10억 4천만 원
- 세율을 적용하면 약 800만~1200만 원대의 세액이 산출됩니다.
-
공시가 12억 + 10억 = 2주택
- 공시가격 합계 22억 원 전체 적용
- 과표는 약 17억 6천만 원
- 과세 구간 상향으로 2000만~3000만 원대 세액이 나올 수 있습니다.
-
공시가 9억 + 8억 + 6억 = 3주택
- 합산 23억 원 전액 과세
- 과표 약 18억 4천만 원
- 약 2400만~3200만 원 이상이 부과될 수 있습니다.
보시는 것처럼 공시가격 수준이 조금만 높아져도 다주택자의 종부세는 큰 폭으로 뜁니다. 특히 6억 원대 주택 두 채만 가지고 있어도 과세 대상이 될 수 있다는 점은 많은 분들이 예상치 못하는 부분입니다.
절세를 위한 체크 포인트
1) 고령자 및 장기보유 요건, 다주택자에겐 왜 제한될까?
1주택자에게는 고령자 공제와 장기보유 공제가 최대 80%까지 적용되어 큰 폭의 절세 효과가 있지만, 다주택자에게는 이 혜택이 대부분 제한됩니다. 연세가 많더라도 다주택을 유지하는 경우 절세 효과는 거의 없다고 보셔야 합니다. 세부담 상한도 1주택자보다 불리하게 적용되는 경우가 있어, 매년 세금 부담이 계속 커지는 구조를 가지게 됩니다.
2) 다주택자가 특히 조심해야 할 '위험 구간'
공시가격 6~7억 원대 아파트를 2채 보유한 경우와 7~10억 원대 아파트를 2채 또는 3채 보유한 경우가 종부세가 가장 빠르게 증가하는 구간입니다. 이러한 조합은 수도권에서 매우 흔하기 때문에, 올해의 종부세가 어느 정도 될지 사전에 꼭 계산해 보는 것이 안전합니다.
또한, 상속을 받아 일시적으로 주택 수가 늘어난 경우에도 과세 대상이 될 수 있으니, 보유 구조를 미리 검토하고 조정할 필요가 있습니다.
마무리하며
종합부동산세는 1주택자보다는 2주택자와 3주택자에게 훨씬 더 민감하게 작용하는 세금입니다. 공시가격 합계가 조금만 높아져도 과세 대상이 되고, 여러 공제 항목이 제한되기 때문에 세금 규모도 예상보다 빠르게 불어납니다.
보유한 부동산을 계속 유지할지, 아니면 재편할지 판단하시려면 현재의 종부세 기준을 정확하게 이해하는 것이 가장 먼저 할 일입니다. 올해 종합부동산세 산출을 준비할 때, 오늘 알려드린 다주택자 종부세 기준을 반드시 고려하시길 바랍니다.