15억 넘는 아파트, 대출 규제, ‘똘똘한 한 채’를 겨냥한 새 부동산 규제 분석,DSR·전세대출까지 조인다
15억 초과 아파트 대출 한도가 4억 원으로 대폭 축소됩니다. 강화된 스트레스 DSR과 전세대출 규제까지! 정부의 '똘똘한 한 채' 규제 의도와 앞으로의 시장 변화, 실수요자들이 반드시 알아야 할 대출 전략을 자세히 분석해 드립니다. 내 집 마련 자금 계획, 이 글을 통해 점검하세요.
서울 집값 다시 꿈틀, 정부가 움직였다
최근 몇 달 사이, 강남권을 중심으로 오르기 시작한 집값이 마포, 성동, 광진구 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역까지 확산되는 분위기입니다.
이에 정부는 다시 한번 ‘대출 조이기’라는 카드를 꺼냈습니다. 10월 16일부터 서울과 수도권에 새롭게 시행되는 규제는 15억 원을 초과하는 주택의 주택담보대출(주담대) 한도를 대폭 삭감하는 내용을 담고 있습니다. 단순히 빌려주는 돈을 줄이는 것을 넘어, 시장에 과열된 ‘똘똘한 한 채’ 투자 심리를 직접적으로 겨냥한 조치인 셈입니다.
15억~25억 아파트, 대출 한도 4억 원으로 축소
이번 규제의 핵심은 ‘가격대별 대출 차등 규제’입니다.
기존에는 수도권 규제지역에서 집값과 관계없이 최대 6억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 주택 가격 구간을 세분화하여 한도를 차등 적용합니다.
- 15억 원 이하: 최대 6억 원
- 15억 초과~25억 이하: 최대 4억 원
- 25억 초과: 최대 2억 원
결과적으로, 20억 원대 아파트를 매입하려면 최소 16억 원 이상의 자기 자본이 필요하게 됩니다. 다만, 재건축·재개발 이주비 대출은 예외적으로 기존처럼 6억 원 한도가 유지됩니다.
이러한 변화는 고가 주택을 사려는 투자자들의 ‘빚을 이용한 투자(레버리지)’를 억제하여 시장 과열을 막겠다는 의도로 해석됩니다. 하지만 집을 사야 하는 실수요자 입장에서는 ‘현금 없이는 내 집 마련이 더 힘들어지는’ 신호로 받아들여지고 있습니다.
‘스트레스 DSR’ 강화로 실제 대출 한도도 팍팍 줄어
대출의 총량을 규제하는 방식도 강화되었습니다.
정부는 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 계산에 반영되는 가산 금리를 기존 1.5%포인트에서 3%포인트로 상향 조정했습니다.
이는 향후 금리 인상 시 발생할 수 있는 위험을 선제적으로 반영하겠다는 뜻이지만, 실제로는 대출 한도를 더욱 줄이는 효과를 가져옵니다.
예를 들어, 연소득 5천만 원인 차주를 기준으로 보면, 기존에 약 2억 9,400만 원까지 가능했던 대출이 이번 조치로 인해 2억 5,100만 원 수준으로 줄어들게 됩니다. 연봉 1억 원인 경우에도 대출 가능 금액이 약 8,600만 원 감소합니다.
금융위원회는 이 조치에 대해 “과도한 대출로 인한 시장 과열을 막기 위한 불가피한 선택”이라고 설명했습니다.
전세대출까지 옥죄기 시작, 1주택자는 비상
이번 대책의 또 다른 중요한 변화는 전세대출에도 DSR을 반영하기 시작했다는 점입니다.
특히 1주택자가 수도권 또는 규제지역에서 전세자금을 대출받을 경우, 해당 대출의 이자 상환액이 DSR 계산에 포함됩니다.
이는 전세대출을 받는 만큼, 나중에 주택담보대출을 받을 수 있는 한도도 줄어든다는 것을 의미합니다.
가령, 연소득 5천만 원인 1주택자가 금리 3.7%로 2억 원의 전세대출을 받으면, DSR이 14.8%포인트 상승하는 효과가 발생합니다.
다행히 무주택자의 전세대출이나 정책금융상품은 이번 적용 대상에서 제외되었습니다. 금융당국은 “시장 상황에 따라 적용 대상을 넓힐 수 있다”고 밝혀, 장기적으로는 전면 적용될 가능성도 남아있습니다.
이번 대책의 의도와 숨은 변수들
이번 규제의 목표는 분명합니다. ‘대출을 통해 주택 시장이 과열되는 것’을 강력하게 막겠다는 것입니다.
정부는 “6·27 부동산 대책 이후 가계대출 증가세는 주춤했지만, 여전히 수도권 집값 상승세가 지속되고 있다”고 판단했습니다.
한편으로는 ‘풍선 효과’에 대한 우려도 나옵니다. 고가 아파트 투자가 막히면서 수요가 중저가 주택으로 몰려, 상대적으로 외곽 지역이나 중소형 아파트의 가격이 오를 수 있기 때문입니다.
또, 거래가 급격히 줄어드는 ‘거래절벽’ 현상으로 시장의 유동성이 감소하면 단기적으로는 매매가가 안정되는 것처럼 보일 수 있으나, 장기적으로는 실수요자들의 시장 진입이 어려워져 수급 불균형이 심화될 가능성도 배제할 수 없습니다.
앞으로의 시장 흐름과 실수요자의 대응 전략
이제 집을 사려는 사람들은 단순히 금리만 따질 것이 아니라, ‘대출 한도’ 자체를 먼저 꼼꼼하게 계산해 봐야 합니다.
소득 대비 DSR, 강화된 스트레스 금리, 기존 전세대출 유무 등 모든 조건을 고려해야 합니다.
정부가 “필요하다면 추가 규제도 주저 없이 내놓겠다”고 예고한 만큼, 당분간 대출 규제가 완화될 가능성은 낮습니다.
따라서 실수요자들은 ‘집을 언제 살지’ 하는 시기보다는 ‘자금 구조를 어떻게 짤지’에 더 집중해야 합니다.
대출 한도가 줄어들더라도 신용대출, 생활안정자금, 부모님 도움 등을 효율적으로 활용하여 구매 여력을 확보할 수 있습니다.
무엇보다 무리하게 빚을 내기보다는 장기적인 관점에서 상환 계획을 세우는 것이 가장 중요합니다.