공시가격 낮으면 전세보증금 반환보증은 불리하다? 세입자 손해?, HUG 주택가격 산정 기준, 정말 바뀔까?
공시가격이 낮으면 전세보증금 보증 한도에서 손해를 볼 수 있습니다. HUG의 주택가격 산정 방식(공시가격 140% × 90% 인정)의 구조적 불공평과 소형 주택의 불이익 사례를 분석하고, 현재 검토 중인 제도 개선 방향과 임차인이 미리 대비할 수 있는 실질적인 전략을 자세히 알려드립니다. 전세 계약 전 반드시 확인하세요!
전세보증금 반환보증 제도, 뭐가 문제인가요?
전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어쩌죠? 이럴 때를 대비해 가입하는 게 바로 전세보증금 반환보증 제도입니다. 보증 기관인 HUG(주택도시보증공사)가 대신 보증금을 내주죠. 그런데 여기서 가장 중요한 게 있어요. 바로 '주택 가격'을 어떻게 산정하느냐는 겁니다. 이 가격을 기준으로 보증을 해줄 수 있는 한도가 정해지기 때문이에요.
HUG의 주택가격 산정 방식
HUG의 기준을 자세히 들여다보면 주택 종류에 따라 우선순위가 조금 다릅니다.
- 아파트·오피스텔:
- 1순위: KB부동산이나 부동산테크 시세 (우선적으로 인정)
- 2순위: 위 시세가 없을 경우 공시가격
- 3순위: 안심전세 앱 하한 시세나 감정평가액
- 비아파트 (빌라, 연립, 다세대 주택):
- 처음부터 공시가격이 1순위입니다.
문제는 이 방식이 실제 시장 가격과 너무 차이가 난다는 비판을 끊임없이 받고 있다는 점입니다.
누가, 왜 불이익을 보나요?
1. 소형 공동주택 사례, 현실과 너무 동떨어진 가격
일부 단지, 특히 소형 공동주택은 KB나 부동산테크 같은 곳에서 시세가 제공되지 않는 경우가 많습니다. 이런 집들은 곧바로 공시가격을 기준으로 삼게 되죠.
보도에 따르면, 공동주택 공시가격의 현실화율이 평균 약 69% 수준이라고 합니다. 쉽게 말해, 실제 시장 가격이 1억 원이라면 공시가격은 6,900만 원 정도가 될 수 있다는 뜻이죠.
이런 주택들은 보증 기준이 공시가격 중심으로 정해지면서 실제 시세보다 훨씬 낮게 보증 한도가 잡힐 위험이 커지는 겁니다.
2. 보증 한도 산정 방식의 구조적인 불공평
HUG는 공시가격의 140%까지만 주택 가격으로 인정합니다. 그런데 여기서 끝이 아니죠. 이 가격에 다시 담보 인정 비율 90%를 곱해서 최종적으로 보증 가능한 금액을 정합니다.
예를 들어 공시가격이 1억 원인 집이라면, (1억원 x 1.4) x 0.9 = 1억 2,600만 원이 보증 가능한 최대 한도가 됩니다.
이런 구조 때문에, 공시가격 자체가 낮은 집은 실질적으로 보증 한도에서 손해를 볼 수밖에 없습니다.
KB 시세가 적용된 건수는 전체 전세보증금 반환보증 발급 건수 중에서 아주 일부에 불과합니다. 2022년부터 2025년 8월까지의 자료를 보면, 아파트·오피스텔의 경우 KB 시세 적용이 약 66만 7천 건이었던 데 반해, 3순위인 안심전세 앱 시세 적용은 고작 332건에 불과했습니다. 즉, 3순위 기준은 사실상 거의 쓰이지 않는다는 비판이 나올 수밖에 없는 상황입니다.
앞으로 어떻게 바뀔까요?
1. 제도 변경 가능성
현재 HUG가 공시가격 인정 비율을 현행 140%보다 더 올리거나, 안심전세 앱 시세의 우선순위를 조정하는 방안 등을 검토 중이라는 언론 보도가 나오고 있습니다. 또한, 입법 예고된 민간임대주택 관련 법령안에도 '임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정시 공시가격 인정비율 구체화' 조항이 포함되어 있습니다.
이러한 움직임은 긍정적이지만, 여러 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 당장 확정되긴 어려울 수 있습니다.
2. 임대인·임차인을 위한 대응 전략
집주인(임대인)이라면 주택 가격을 실제 시세에 가깝게 인정받을 수 있도록 감정평가 요청 가능 여부나 이의신청 절차 등을 미리 확인해 두는 것이 필요합니다.
세입자(임차인)라면 전세 계약을 맺기 전에 보증금 반환보증 조건을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 특히 해당 단지의 시세 자료가 충분히 있는지 확인해서, 주택 가격 산정 기준이 어떻게 적용될지 예측해 보는 태도가 중요합니다.
마무리하며
공시가격 중심의 주택가격 산정 방식은 현실 시세와의 괴리를 피하기 어렵습니다. 특히 소형 공동주택이나 빌라, 다세대 주택에 전세를 얻는 분들에게는 불이익이 더 클 수 있죠.
HUG가 제도 개선을 검토하고 있다는 건 다행이지만, 그 변화가 언제, 어떤 방향으로 실행될지가 관건입니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 주택 가격 산정 기준을 미리 파악하고, 시세 자료 확보나 감정평가 활용 가능성 등을 염두에 두시길 바랍니다. 이 정보가 여러분의 소중한 계약 결정에 도움이 되기를 바랍니다.